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Para
caracterizar a boa-fé na compra de uma coisa, a ignorância quanto ao vício que
impedia essa aquisição não pode resultar de postura passiva ou inocente. De
acordo com a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o possuidor
deve se cercar das cautelas mínimas necessárias para verificar se sua posse não
interfere no direito de terceiro.
Esse foi
o teor do voto do ministro Paulo de Tarso Sanseverino em recurso que desobrigou
uma incorporadora do pagamento de indenizações por benfeitorias em imóvel que
estava hipotecado em seu favor. A posição do ministro foi seguida por
unanimidade na Turma.
No caso,
o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) concluiu que as benfeitorias no
imóvel objeto de execução hipotecária deveriam ser indenizadas, uma vez que não
ficou comprovado que a posse do autor da ação indenizatória era de má-fé. Não
haveria provas de que, antes de realizar as benfeitorias, o autor tivesse
ciência da hipoteca.
Para o
tribunal estadual, a posse de boa-fé é presumida, enquanto a de má-fé deve ser
comprovada. “Não havendo tal prova nos autos, cabe ao possuidor o direito à
indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel”, declarou o TJMG.
A empresa
recorreu ao STJ. O ministro Sanseverino, ao examinar os fatos tal como
reconhecidos pelo tribunal de origem, explicou que não se configura boa-fé
quando as circunstâncias indicam que o possuidor, embora não soubesse do vício
que impedia a aquisição da coisa, dele poderia ter tido conhecimento se agisse
com um mínimo de diligência.
Negligência
O
ministro relator destacou que o registro imobiliário é elemento básico para a
verificação da boa-fé. Na hipótese do recurso, o imóvel adquirido, por ter sido
objeto de contrato de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH),
estava hipotecado, o que poderia ser facilmente verificado junto ao registro
imobiliário. A aquisição se deu em 1995, quase dois anos depois do ajuizamento
da ação de execução hipotecária.
“Desde
que tomou posse do imóvel, o autor sabia – ou deveria saber – que sobre ele
recaía hipoteca, a garantir contrato de financiamento que não estava sendo
cumprido. Portanto, ainda que não lhe seja exigível o conhecimento, à época da
aquisição do bem, da propositura da execução hipotecária, é razoável exigir que
soubesse da existência de gravame – porque registrado – e do inadimplemento
contratual por parte do cedente”, afirmou o relator.
Para o
ministro, o desconhecimento desses fatos é conduta negligente por parte do
adquirente, o que afasta a presunção de boa-fé. E, não havendo boa-fé, “não
devem ser indenizadas as benfeitorias úteis alegadamente realizadas no imóvel,
tampouco podem ser levantadas as voluptuárias [que não ampliam a utilidade do
bem nem são realizadas por necessidade], ficando seu direito restrito ao
ressarcimento das benfeitorias necessárias”, conforme estabelece o artigo 1.220
do Código Civil.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça.
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